大家さんとしてはお金が入ることはうれしいことなのですが、あまりにも入居者の人に負担をかけるのはどうかと思うのです。家賃の契約は通常2年というのが一般的なのですが、このときに更新料として1～2ヶ月分を請求するようです。なかには更新手数料などという名目で更新料の他に入居者に請求することもありますが、この金額については不動産屋によって違ってきます。

あるときに不動産屋が「もう○号室が契約の更新になりますが家賃はあげますか？」と聞いてきました。今の時代は家賃の上昇などはとても考えられないわけで私は「このままでいいです」と答えました。さらに不動産屋は「更新料として家賃の1ヶ月分をとりませんか？そしてそれを折半してください」と言ってきたのです。

実は私のところは更新料はそれまでとったことがありませんでした。なぜなら更新料がかかるのなら、ということでこのタイミングで引越してしまおうと考える人が多いのです。だから更新料は取ったことがありません。

大家さんとしてはなるべく同じ人に長くいてもらったほうが長い目で見れば得になるのですが、不動産屋は目先の利益を求めてきます。契約書を作成するので少しの手数料を不動産屋がとることは仕方のないこと。しかしそんな仕事だけで家賃の0.5ヶ月分も欲しがるものなのかといささか疑問に思うのです。

このぐらいは賃貸では当たり前のことらしいのですが、そんなことしていたらお客さんが逃げてしまうぞ、と言いたい。いろいろな不動産屋と付き合ってきましたが、私のところでは今までは更新手数料として0.25ヶ月分を不動産屋に入居者が払うことが多かったので疑問におもいました。

「私はバブルが崩壊した後、金融の世界に入りました。バブル期に融資した不動産向け融資の元金返済などの条件変更をかなり行いました。ほんとうんざりするくらいにです。しかし、一度元金返済猶予や返済額減額をするとお客様は二度と元に戻ることはありませんでした。それは、先にも書きましたが返済猶予した状態が「普通」になり元に戻したらお客様は破綻してしまうからです。先ほどの質問でもし元金返済が猶予されたらいいと思ったなら将来的に苦しい思いをすることも十分あり得ます。返済猶予というのは実は目の前の危機を回避するだけで将来的にあまりいいことがありません。・・・私が常々キャッシュフローが大切だとお話しているのもここに繋がります。シミュレーションしてキャッシュフローがどれくらい出るのか？これがわかっていれば、返済猶予など関係ないのです。もし、亀井モラトリアムが実行されそれが投資用不動産購入の借入に適用されたとしても返済猶予などすることなく早期に返済していくことができます。そうすることで銀行の信用が生まれます。」

この記事を書いた方は元融資の担当者だったそうです。3年の返済猶予があっても一時的にしのぐだけで、イスケをしたいと思っている方にはよいのかもしれませんが、根本的には何も変わっていないわけですね。アパートローンを銀行から借りるときの審査の通し方も大事かもしれませんが、やはり長い目で見た資金繰りをしっかりとシュミレーションしておくことがもっと大事だと思います。

>>詳しい内容はこちらになります
　　 アパートローン必勝マニュアル

節税になるかどうかはそれぞれの人によって違ってくると思います。サラリーマンなのか個人事業主か、扶養家族は何人だとか、細かく計算してみることだと思います。収入と所得は別ですから。

法人にするメリットとしてよくあげられるのは経費に計上しやすいということでしょうか。例えば家族にアパート経営を手伝ってもらう場合には、家族に支払う給料が経費として計上できます。扶養家族になっているのなら、年間の収入が扶養家族の範囲を超えないようにすれば家族が別に申告をすることにはなりません。一般的なものはサラリーマンや個人事業主でも、アパート経営にかかった費用は経費として計上はできるのですが、人件費などは少し話が違うようなのです。

所得がだいぶ多くなってくれば、個人での所得税よりは会社にした法人税のほうが支払う金額が少なくなってくるようです。私の場合は法人化をすすめられたことはありましたが、そこまでの所得はありませんので法人にする必要はないと考えています。

そしてなによりも個人が毎年やる確定申告は自分で出来ますが、法人の決算をしてそれを申告することになると税理士を頼むことになりますので、年間の費用がそれなりにかかってくるようになります。また会社にすると税務調査が入ることもあるということを聞きました。そんなことを考えるとよほどの所得がなければアパート経営を法人化するメリットはないように感じています。もしアパート経営を法人にして節税をするには細かくシュミレーションをする必要があると思います。

最近ではマンションの建設ラッシュの影響で、都内には空部屋がたくさんあると聞いています。そして一度空いてしまったら次の入居者がなかなか見つからず、1年も2年も空室もままになってしまうこともざらにあるとか。だから空室になったときにどのようにしておくかが大事だと思うのです。

しかし解りにくいのはリフォームの代金です。このような職人さんの仕事って価格表があるようでないですから、素人には適正価格というものがわかりません。またやってもらった仕事が上手いのか下手なのかも判断するのは難しいものです。

ある時にアパートの部屋にクロスの張替えをしてもらいました。このようなものの見積もりを計算するには、1平方メートルでいくらという計算で見積もってきます。初めの頃は私も平均的な価格というものがわからなかったので、そんなものだということで提出してきた見積もり金額の当時は1平方メートルで2,400円の価格でやってもらいました。

しかし後からその金額が高いということを知ることに。他の業者には1平方メートルで1,200円というところもあり、後で後悔をしたこともありました。昔と現在ではクロス張替えの相場の値段もだいぶ安くなってきています。安さだけに気を取られると質の悪いクロスにされてしまいますし、安っぽいものだと部屋も安っぽく感じられてしまい空室対策にはならなくなるのでこの辺は慎重にやっています。ちょっとしたことで部屋のイメージが変わってきますからね。

電話で営業される物件などは価格も高いですし、資金を銀行から借りて購入したとしても長い期間のローンの返済をことになればあまりメリットは感じられません。それどころか赤字になることも多いようです。

中古マンションを一部屋購入するとした場合は新築とは違うところは、これまでの修繕積立金がそのまま引き継ぐことが出来ることもあります。例えばワンルームマンションなどの一部屋を新築で買うと住居用に限らず投資用でも修繕積立金はランニングコストとしてかかってくるものです。中古を買うということはこの積立金をゲットできるかもしれません。もちろん途中で修繕費を使っている場合も考えられますが。

中古と言っても築年数の新しいものから古いものまでありますが、どれが良いのかはそれぞれのケースによることとなると思います。しかし建築法は1981年あたりにに改正になっていますし、耐久年数もそれなりに違ってくるようですから要注意ですね。

また中古マンションの価格が高いか安いか、家賃収入がどのくらいになるかなどは、同じようなものがどのくらいの相場なのかを近隣で調べることも必須だということです。

アパート経営での利回りを計算する方法は、その不動産に投資した金額と年間の家賃収入で算出するそうですが、これはあまりにも大雑把でざっくりとした計算ですよね。年間の家賃収入といっても満室状態のものですので、全室が常に満室という状況が10年も続くことは考えられません。

また、アパート経営にはいろいろと費用がかかるものですからそれも計算するときに考慮しないといけないのは当然のことだと思うのです。ほんとに長い間大家さんをしていると、当初は考えもつかなかった経費がかかるものなのです。それに毎年の状況は変わりますから、この利回りというものも毎年変わってくるハズなのです。

ある程度の目安としては参考にはなるのでしょうが、もし何かの不動産の投資を利回りだけで判断するのは少し危険があるような気がします。特に家賃収入は同じ金額が入ってくることはありません。私の場合は初めの頃と現在とでは年間の家賃収入が20％以上も下がっていますから。

家賃ってそんない下がるものかと思われるかもしれませんが、私は初めの頃の家賃を相場よりも高めで貸していましたのでそうなってしまいます。アパートの築年数の経過は家賃を下げないと入居者が決まらないこともありました。経費にしても建物が古くなるにしたがってお金もかかってきますから思ったよりも維持費がかかるようになってくるのです。だから利回りというものを考えたこともありません。

ファインレジデンスのマンションについて京阪電鉄不動産のファインレジデンス府中ホームページには次のように掲載されています。（以下引用）
「主要構造部には、約100年というロングライフを目指した丈夫なコンクリートを採用。これは耐久設計基準強度30N/m?以上のコンクリートで、鉄筋の腐食やコンクリートの劣化が約100年にわたり生じないことが期待できるものです」となっています。しかしマンションの耐用年数が100年になると言うものではありませんので。

こんな物件もありました
名  称：ファインレジデンス府中 中河原ステーションプレミア
所在地：東京都府中市住吉町2丁目14番2他
交  通：京王本線「中河原」駅徒歩2分
間取り：2ＬＤＫ+S、3LDK、4LDK
販売価格：
備考：
URL：http://keihan-tokyo.com/

ちなみにこの物件が投資にオススメだということではなく、色々な物件を見ていくことが大事だと思っています。

　～マンション投資ワンポイント～
ワンルームマンションの投資をサラリーマンが節税のために始めるのにはリスクがあります。サラリーマンが今まで払っていた所得税を節税するということは、投資したマンションの収支が赤字になるということです。赤字になって節税できたといってもばかげた話で、不動産の投資としては失敗しているということになります。確かに減価償却費や元利金等払いの銀行ローンの利息は必要経費になりますが、それでも赤字になるということはリスクが大きいということ。まじは節税よりも資金の収支を重要視したいものです。

ファーストレジデンスのマンションについて東武鉄道のファーストレジデンス若葉ホームページには次のように掲載されています。（以下引用）
「外壁の仕上げに使用するタイルは、高級感を演出するだけでなく、コンクリートの中性化を遅らせ、躯体の耐久性を高めるという効果があります。しかし、タイルも熱などにより伸縮し、割れや浮き、はがれが生じやすいという面を持ちあわせています。タイルの伸縮を吸収するための伸縮目地をあらかじめ一定間隔ごとに設けておくことで、割れなどがなるべく起こらないよう配慮しています。」となっています。マンションは約10年単位で修繕が必要となりますからこの辺も見ておきたいものです。

こんな物件もありました
名  称：ファーストレジデンス若葉 
所在地：埼玉県坂戸市関間4丁目93番3
交  通：東武東上線「若葉」駅徒歩2分
間取り：2LDK+S ～ 4LDK
販売価格：2598万円 ～ 3588万円
備考：
URL：http://www.wakaba-1.com/

ちなみにこの物件が投資にオススメだということではなく、色々な物件を見ていくことが大事だと思っています。

　～マンション投資ワンポイント～
マンション投資をする場合の銀行ローンは、住宅ローンを使えないことが殆どだと思われます。よって不動産投資を目的としたアパートローンなどの融資を借りることになりますが、住宅ローンと比べると少し審査は大変かもしれません。しかし住居用として購入したマンションを出張などのときに他人に貸すことがありますが、このときは住宅ローンがそのまま継続される銀行もあるようです。初めてマンション投資を始めるときは現金払いが原則かもしれませんね。

また土地を借りて駐車場経営をしている方もいるようですが、私は経験したことがないのでそちらのほうは詳しくありませんが、土地代を支払っても黒字にするには相当の売上が必要だということは確かです。

コインパークの会社はたくさんありますので、電話してみれば担当者が現場を見にきますし、日頃使っている不動産屋からコインパークの会社を紹介されることもあります。アパートのように家賃として決まった金額で貸すことになれば、その駐車場が売上がどのくらいになろうが毎月同じ金額が入ってきますので安定した収入を見込めます。そして月極よりも高い家賃で貸すことができると思います。

このような契約をした場合はオーナーとしては売上に関係なしに家賃収入が入るので安心なのですが、その状態がズーッと続くかどうかは保証できないのです。もし契約で解約が出来る期間が定められる場合は、その期間内に貸し手側でも借り手側でも契約解除したらペナルティが発生するようになるケースがありますが、逆にその期間を過ぎれば解除ができますので、コインパークの駐車場の売上が悪ければすぐに契約解除されます。または家賃を下げるようにいってくることもあるのです。

そうなるとオーナーとしては家賃を下げるなら月極駐車場に戻そうかと考えるのですが、新たに月極の借り手を捜すのも大変だし、空車庫のままが続くなら低い家賃でも毎月入ってくるほうが良いかもしれないというふうに考えるようになったりします。このあたりは、空室の状態が続くなら安い家賃でも入居者に入ってもらったほうが良い、と思うアパート経営と同じなのです。

コインパークも需要と供給のバランスですから、周りにコインの駐車場が増えれば競争になり、駐車料金を下げなければいけなくなりますから、当然に売上も減っていくわけですよね。
コインパークでも歩合制の契約方法も出来るようですが、売上的には安定しませんので個人的にはオススメしません。安定した家賃を確保しようと会社に賃貸契約しても最終的には売上で左右されてしまいますので、私の場合は駐車場経営は流動的に考えてしていました。

パテラスクエアのマンションについて株式会社サジェストのパテラスクエア武蔵小金井ホームページには次のように掲載されています。（以下引用）
「敷地内には、ペットとの散歩帰りなどに便利なペット足洗い場を設置。ペットを飼う人も飼わない人も、快適に暮らせるように配慮しています。」となっています。ペットと暮せるマンションも増えていますね。

こんな物件もありました
名  称：パテラスクエア武蔵小金井 
所在地：東京都小平市御幸町75番8
交  通：JR中央本線「武蔵小金井」駅徒歩22分
間取り：1LDK+S ～ 3LDK
販売価格：2780万円 ～ 3410万円
備考：
URL：http://www.suggest.co.jp/musashikoganei/

　～マンション投資ワンポイント～
マンション投資で失敗する人には、不動産会社の営業マンなどの電話での勧誘についのせられて購入してしまう人が多いようです。もし自分が住むことになるマンションならもっと慎重に検討をするのでしょうが、投資用となると節税対策や年金代わりにといった言葉に釣られてしまいがちです。まずは一つ一つを自分の目で確認して、あらゆる場合を想定したシミュレーションが必要となってきます。

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アパート経営 リクス
マンション購入 税金
マンション投資 節税
中古ワンルームマンション 投資
アパート建築　費用

駐車場のような更地のままだとそのままの税金がかかるようです。これは相続税も同じで住居用の建物が建っている場合ではそれなりの優遇があるそうですが、駐車場で更地にしていると税金的には不利だとか。

しかし相続税対策がどうのこうのというのはお金持ちのお話で私のようなわずかな土地しか持たない庶民にはあまり関係ないようですね。なので固定資産税も節税するためにわざわざアパートを建てて賃貸経営をするまでではないのです。

そして駐車場経営のデメリットはなによりも借りる人がいるかどうかです。これはアパート経営などでも同じことと思いますが、私の経験から考えるとアパートよりも立地が左右されるように思います。

駐車場は立地が悪いからといっても何も努力のしようがないのです。借りる人がいないときにはどんなに家賃を下げても空車庫はうまらないのです。これはコインパークにしても月極も同じです。私が駐車場経営をしていたときには家賃の下げ幅を約3割下げたこともありました。長い期間やっていて感じたことは、アパートやマンションよりも家賃が安定しないということでした。

パークスクエアのマンションについて住友不動産のパークスクエア相模大野ホームページには次のように掲載されています。（以下引用）
「緑豊かな6,600m超の公開空地　広大な敷地スケールを最大限に活かすため「総合設計制度」を適用することで、広い公開空地を確保しました。緑にあふれる公開空地は、家族やこの街を訪れる人々に大きな自然の潤いをもたらします。」となっています。

こんな物件もありました
名  称：パークスクエア相模大野　タワー＆レジデンス
所在地：神奈川県相模原市相模大野7丁目35番1
交  通：小田急電鉄小田原線「相模大野」駅下車徒歩5分
間取り：1LDK+S ～ 3LDK+DEN
販売価格：
備考：
URL; http://www.ps-sagamiono.com/

　～マンション投資ワンポイント～
マンション投資にかかる税金には不動産取得税、固定資産税などがあります。不動産取得税は土地や建物を購入したときに1回だけかかる税金です。固定資産税は毎年支払うもので、土地と建物それぞれについてかかります。その他の税金として登録免許税や印紙税もあります。そして不動産収入があるのでサラリーマンの人でも確定申告することになり、不動産所得分として所得税や住民税もかかることもあります。

☆このサイト内の関連記事です
　賃貸経営 ローン
　アパート 空室率
　アパート　減価償却
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 　マンション投資 節税

それにコインパークの場合は周りに競争相手が増えると駐車料金を下げなくては競争に勝てなくなる場合もありますから、そうなったら売上を確保するのも厳しくなるかもしれません。

またコインパークを自分で始めなくてもコインパークをする会社に賃貸として貸すほうが売上は安定するかもしれませんが、しかしもしまわりに競争相手が増えた場合は売上の確保が厳しくなり、家賃を下げてくくるか撤退するということも考えられるのです。

長い期間で考えて駐車場経営の収入を安定させるならやはり月極駐車場が良いと思います。しかし現実的には同じ家賃が定期的に入ってくるかというとそうともいえないのです。車庫の家賃も相場のようなものがありまして、地域に車庫が増えたり景気が悪くなったりしたら家賃も下げないと利用する人はいなくなることもあります。

また家賃ってアパートやマンションと同様に、同じような地域や環境でも少し金額が違っていたりするものなのです。これは貸す側の大家さんや不動産屋の考えで決まります。

最近都内では月極がなくなりコインパークが増えていますが、これも儲かるからというよりは仕方なくそうしているところもあるようです。月極として利用する人は入らないのです。本当は売上が多少少なくとも安定した金額が長く入ってくるほうが安心だと思うのです。それに月極の利用者はどこの誰かがわかる人ですから、利用者が誰だかわからないコインパークよりもそういう点でも安心といえるのです。

日神パレステージのマンションについて日神不動産のホームページには次のように掲載されています。（以下引用）
「モニター付オートロックは、中央制御装置を介して管理室に通じています。各住戸に備えられた非常警報装置は管理室と警備会社に直結。万が一異常事態が発生した場合は、非常ボタンを押せば24時間迅速に駆けつける体制が整っています。また住戸内には火災感知器も備えられています。」となっています。セキュリティは大事ですからね。

こんな物件もありました
名  称：日神パレステージ小作
所在地：東京都羽村市小作台五丁目13番1
交  通：JR青梅線「小作」駅徒歩2分
間取り：1LDK+S ～ 3LDK+DEN
販売価格：2870万円 ～ 4450万円
備考：
URL：http://www.palacestage.com/

　～マンション投資ワンポイント～
マンション投資の利回りを計算するには、年間の家賃収入からマンションの購入価格を割るという表面利回りの計算だけでは正確性に欠けると思われます。なぜならその他にも支出される経費や税金も考えないといけませんし、家賃収入も空室率も考慮してシュミレーションをすることが大事になってきます。

そしてその車の持ち主は管理不行き届けとして車の修理代を請求してきました。当然のことながら駐車場の貸主はそこまでの義務はないわけですが、それでもしつこく弁償しろと言ってくるのです。たぶん保険も入ってなかったような気がします。最終的にはその車の持ち主は他の駐車場に行ってしまいましたが、こういうことがあるだけでも面倒なことですよね。

月極だと借主がどこの誰かがハッキリしているので安心ですが、コインパークになるとそうはいきません。一番困るのはゴミを置いていってしまうこと、そして夜にうるさくすると近所迷惑になるということです。

車を置くところには常に管理人がいるわけでもなく、監視の目がないわけですから迷惑な人がくると厄介です。これならアパート経営をしていたほうが気は楽だと個人的には思うのです。なんでも一長一短はあるのでしょうが、駐車場経営はお金もそんなにかからず簡単に出来ます。しかし小さなトラブルもあるので、もし土地があるのならお金はかかりますがアパート経営をオススメします。もちろん黒字になることが前提ですが。