アパート経営の資金繰りはここまでシュミレーションする

資金ゼロで家を建て替えるには賃貸兼用住宅にして、アパート経営の収入でローンの返済をしていくことがわずかな可能性でありました。

そこで気になるのはアパート経営を始めたときの資金繰り。なにしろ儲けるためにアパート経営を始めるのですが、実際はどれだけ儲かるか。そして住宅ローンという借金を背負うことになるので、借金を返済し終わるまでに無事に資金繰りが安定していけるかということです。

そこで何社かの建設会社や工務店に見積もりと、アパート経営のシュミレーションをしてもらうことにしました。

ある中堅どころの建設会社に色々提案してもらったときのことでした。この会社は簡単な設計図とアパート経営の資金繰り表を持ってきましたが、それを見て私はここは厳しいなと思うようになりました。

なにしろここの営業マンは、アパート経営の資金繰り表を私にみせて「資金の収支が黒字になってますよ。わたしもどうなのかと思っていたんですけど、黒字でよかったですね」などと言うのです。

確かに収入と支出の差額は黒字にはなっていました。しかし、よく見てみるとそこには非常に安易な計算がしてあったのです。

まず私がビックリしたのは家賃収入が二年ごとの更新ごとに上昇していることです。家賃の金額はこの周辺の相場を考えていましたのでそれは良いのですが、家賃の上昇額が２年ごとに約５パーセントアップしているのです。

私がアパート経営を始めたのはバブルの少し前の頃ですが、それでも５パーセントも家賃をあげられるはずはないと思うのです。ましてや建物は時の経過とともに古くなっていきますから、私は逆に家賃はある時期が来たら下がっていくと考えるほうが常識的な考え方ではないかと思いました。

そしてもっと大事な点は、このアパート経営の資金繰り表には経費として税金分が考慮されてませんでした。

土地と建物分の固定資産税もかかってくるはずなのですが、支出のなかには入っていません。新築になると結構大きな金額の税金になりますから、資金繰りに入れて考えないのはおかしい。

そして税金のなかでも見逃しやすいが、家賃収入があるのですから今までよりも所得税と住民税が増えてきます。これは結構大きな金額なのです。

だから家賃収入と銀行への借入返済金額の差額が、トントンか少し収入が多い程度、では資金繰りが苦しくなるのです。もちろんこうなると儲けるなどとは程遠いものになります。

この建設会社はしばらくすると仮契約を迫ってきました。私が「まだ採算がとれる目安がたってないから」と断ると「契約といっても形式だけで、いやだったらやめてもいいですから」と言って契約を迫ったので、このような業者は信用できないのでそれからは一切断りました。

アパート経営を始める前にはしつこいぐらいの資金繰りのシュミレーションと検討が必要だと思います。