マンション投資で節税？

マンション投資は節税になります、という触れ込みで勧誘されることがありますすが、どうやったら節税になるのでしょうか。

例えば「サラリーマンがワンルームマンションを購入して賃貸経営をすると赤字になります。だから確定申告するとその分の所得税が戻ってきます。」などということらしいのですが、これってなんだか変ですよね。"赤字で節税効果"ってなんだか矛盾しているような気がしますが。

赤字になるようならこの投資は儲かっているどころか損をしているわけですから、こんなものには投資をしてはいけないと思います。賃貸経営の特徴は黒字にはなるけれども資金繰りが困ってしまう、という黒字倒産になり易いものなのです。特に銀行から融資を受けている場合はその傾向が強くなるようです。

確定申告をする時に銀行への返済金額のうち経費になるのは利息の部分だけで元金部分は経費にはなりません。この元金の部分の返済金額は経費にならないのにお金は出ていくのです。そして元利金等の場合は返済当初は、返済金額の利息が占める割合が多くなるので、元金があまり減っていかないということがあります。そうすると返済金額の多くが利息ですから、その分が経費になります。

これに減価償却費というものがあります。これは計算上のもので実際のお金が出ていくことはありませんが、経費として計上することができるのです。この減価償却費や利息、そして固定資産税や諸経費を合算して、年間の家賃収入とくらべたときに経費が多ければ赤字になるわけです。確かに赤字になればサラリーマンだったら所得税が戻ってくることもありますが・・・。

しかしここで赤字というのは私は賃貸経営をしていくうえでは心細い感じがします。ある程度の資金繰りに余裕をつくっておかないと、もし空室になったときには必ず持ち出しになりますし、実際にそれでマンションを安い価格で手放す人も見てきました。それに返済額の利息割合も少なくなってきますし。

節税効果と聞くとなんだか凄く得するような気がしてしまうものですが、目先の小さな税金を安くしてもその見返りに大きな出費をすることのほうが多いことでしょう。当たり前のことですが、マンション投資は節税よりも儲けを優先したほうが良いと思います。